Ausstieg ohne Entschädigung - wie Kredite vorzeitig zurückgezahlt werden können

Es bestehen zahlreiche Möglichkeiten, auch vorzeitig ohne Vorfälligkeitsentschädigung Kredite zurückzahlen zu können.

Ein Ärgernis, das viele Immobilienbesitzer kennen: sie müssen ihre Immobilie verkaufen (z.B. wegen eines Umzugs u.ä.) und das entsprechende Darlehen vorzeitig zurückzahlen.

Für diese vorzeitige Rückzahlung müssen sie nach bestehender Rechtslage eine teilweise sehr hohe Entschädigung an die Bank zahlen für einen angeblichen „Zinsausfall“. Allerdings kann diese so genannte Vorfälligkeitsentschädigung in zahlreichen Fällen abgewendet werden. Denn die Rechtslage ist relativ eindeutig:

Entsprechend der Vorgaben im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) besteht eine Informationspflicht der Bank über die konkrete Berechnungsmethode der Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Vorschrift bestand für Vertragsabschlüsse bis 20.03.2016 nur bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen, ab dem 21.03.2016 gilt diese Informationspflicht allerdings auch für Immobiliar-Darlehensverträge !

Umgekehrt bedeutet dies: den Banken steht keine Vorfälligkeitsentschädigung zu, wenn die Angaben über deren Berechnung im Vertrag fehlen oder unzureichend sind !

Neue Gesetzeslage seit 2016

Die oben geschilderte Änderung bzw. Erweiterung der Informationspflichten auch für Immobiliar-Darlehensverträge ist weitestgehend unbekannt, sollte aber in jedem Einzelfall geprüft werden. Meist sind die Vertragsklauseln hinsichtlich der Vorfälligkeitsentschädigung missverständlich, da sie nicht ganz genau vorschreiben, dass sie nur bis zum Ende der Zinsbindung berechnet werden (und nicht bis zum Ende der Restlaufzeit) - das ist aber unzulässig !

Eine Bank darf ihren so genannten Zinsschaden längstens bis zum Ende der Zinsbindung berechnen. Auch bei längerer Zinsbindung kann der Darlehensnehmer spätestens nach zehn Jahren den Kredit kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Zahlreiche weitere Fehler in Kreditverträgen …

Es gibt allerdings noch weitere Fehler, die einen Anspruch der Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung entfallen lassen können, z.B.:

Zinsbindung mehr als 10 Jahre

In vielen Verträgen steht, dass Kreditnehmer ihr Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen können. Dies stimmt nicht, wenn die Zinsbindung mehr als zehn Jahre beträgt !

Solche Darlehen sind mit einer Frist von sechs Monaten ohne Entschädigung kündbar, sobald zehn Jahre seit Vollauszahlung verstrichen sind. Die Bank darf ihren Zinsverlust dann nur bis zum ersten Kündigungstermin berechnen !

Renditen von Pfandbriefen

Verträge von Genossenschaftsbanken enthalten mitunter den Hinweis, dass für die Berechnung des Zinsschadens die Renditen von „Kapitalmarkttiteln öffentlicher Schuldner“ maßgeblich sind. Dies wären z.B. Bundesanleihen. Laut Bundesgerichtshof sind dagegen die höheren Renditen für Hypothekenpfandbriefe anzusetzen.

Sondertilgung

Teilweise fehlt in Kreditverträgen auch der Hinweis, dass vereinbarte Rechte auf Sondertilgungen oder eine Ratenerhöhung zugunsten des Kunden zu berücksichtigen sind. Dadurch fällt die Vorfälligkeitsentschädigung meist deutlich niedriger aus als bei Krediten mit starrer Tilgung.

Einer Bank nutzt es in solchen Fällen nichts, wenn sie die Entschädigung am Ende trotzdem korrekt berechnet. Fehler im Vertrag kann die Bank später nicht mehr heilen. Denn sind die Angaben über die Berechnung unzureichend, ist der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädi-gung weg.

Nach Widerruf weitere fehlerhafte AGB-Klauseln

Die Banken hätten gewarnt sein müssen, denn in der näheren Vergangenheit konnten tausende Kreditkunden ihre Verträge widerrufen und dadurch hohe Entschädigungen sparen, da die Banken fehlerhaft über das den Verbrauchern zustehende Widerrufsrecht informiert haben.

Davon können heute noch Kreditnehmer profitieren, vor allem, wenn sie ihren Vertrag zwischen dem 11.06.2010 und dem 20.03.2016 abgeschlossen haben.

Für eine erste Vorprüfung Ihrer Verträge hinsichtlich der Widerrufsmöglichkeiten oder der Vorfälligkeitsentschädigung stehen wir Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

 

Patrick M. Zagni

Rechtsanwalt und Fachanwalt

für Bank- und Kapitalmarktrecht

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15.10.2020
Patrick Zagni
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