ZagniRechtsanwalt


Trotz verlockender Angebote gilt: Vorsicht vor Seniorenheimen !

In Zeiten niedriger Zinsen und in einer alternden Gesellschaft erscheinen Investitionen in Pflegeimmobilien als sichere und renditeträchtige Anlagen. Dem ist aber nicht so. ...

Aus diesen Gründen Zeit werden vermehrt Investitionen in Pflegeimmobilien beworben. Sie sollen angeblich sichere Erträge erbringen und teilweise die Möglichkeit bieten, die Immobilie (später) für die eigene Pflege selbst nutzen zu können. Bis dahin soll es 5 bis 7 % Rendite pro Jahr geben, so die Versprechungen der Anbieter.

So investieren Anleger in Pflegeimmobilien ...

Angeboten werden derartige Anlagen in verschiedenen Konstellationen:  entweder als Direktinvestment, bei denen der Anleger selbst Eigentümer einer Pflegewohnung wird oder als Fondsbeteiligung (geschlossener Fonds), bei denen sich die Anleger (wie üblich) als Kommanditisten an einer Gesellschaft beteiligen, welche eine oder mehrere derartige Immobilien unterhält.

Seltener sind Investitionen in sog. "Sozialimmobilien" (neben Pflegeimmobilien auch Krankenhäuser, Kindertagesstätten oder Reha-Kliniken) über offene Fonds oder Aktien eines börsennotierten Heimbetreibers.

Bei sämtlichen Anlageformen gleich ist, dass die gesamte Immobilie an den Betreiber des Pflegeheimes verpachtet wird und dieser für die Überlassung Pacht (oder Miete bei einzelnen Wohnungen) zu entrichten hat. Der Heimbetreiber kümmert sich um alles, man hat als Anleger keinen Aufwand damit - ein vermeintlicher Vorteil, der schnell nach hinten los gehen kann !

Festzustellen und damit sehr charakteristisch für Pflegeimmobilien ist, dass die eigentlichen Zimmer für die Bewohner relativ klein, dafür allerdings die Gemeinschaftsflächen relativ groß sind. Die Nebenkosten sind höher als bei herkömmlichen Immobilien, eine mögliche Verwertung des Gebäudes für andere Zwecke würde daher erhebliche Umbaukosten nach sich ziehen.

Erhebliche Risiken vorhanden…

Anleger sollten bedenken, dass der Bereich der Pflege seitens des Staates stark reguliert ist und keine Sicherheit besteht, welche (neuen) gesetzlichen Regeln der Gesetzgeber – sei es für den Betrieb, sei es für die Förderung der Heime – zukünftig aufstellt.

Zu bedenken haben Anleger auch, dass sie keinerlei Einfluss auf den Betrieb des Pflegeheimes haben. Sollte der Betreiber schlecht arbeiten, kann er seine staatliche Zulassung verlieren, was unweigerlich zur Folge hat, dass eine Insolvenz droht. Es besteht dann immer die Problematik, einen neuen Betreiber zu finden und sich dann noch auf diesen zu einigen.

Allein im Jahr 2015 haben rund 60 Heime Insolvenz angemeldet !

Sollte in Form einer Fondsbeteiligung investiert worden sein, ist weiter zu beachten, dass hier immer ein Totalverlustrisiko der Anleger droht. Die Kommanditisten haben bei solchen Fondsbeteiligungen in der Regel keinerlei Einfluss auf die Geschäftstätigkeit und sind damit immer darauf angewiesen, dass die Geschäftsführung solide und seriös wirtschaftet.

Sollte das Pflegeheim dann zudem noch mit einem Kredit – neben den Anlegergeldern – finanziert worden sein, muss der Fonds zu allererst immer diese Verbindlichkeiten bedienen, bevor Ausschüttungen an die Gesellschafter erfolgen können.

Sollte einmal der Betreiber des Pflegeheims zahlungsunfähig werden, hätte dies zur Konsequenz, dass die Anleger keine Zahlungen mehr erhalten, sich ihrerseits aber Verpflichtungen gegenüber der finanzierenden Bank ausgesetzt sehen oder diese gar nicht mehr erfüllen können.

Trotz steigender Nachfragen nach Pflegeimmobilien…..

... spielen zahlreiche Faktoren eine Rolle, um eine Investition in Pflegeimmobilien zum Erfolg zu führen. Gründe können z.B. eine mangelnde finanzielle Ausstattung des Betreibers, der Fondsgesellschaft, Standortprobleme, geringe Auslastung (Vermietung) oder auch nur der Mangel an (geeigneten) Pflegekräften sein. All dies sind Gründe, die zu einer Schieflage der gesamten Investition führen können.

Sollten Sie direkt Eigentümer einer Pflegeimmobilie geworden sein, kommen hier dann auch noch mögliche wohnungseigentumsrechtliche Risiken hinzu, die zahlreiche Eigentümer vorher gar nicht bedacht haben. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht der große Unterschied zu einer „normalen“ Eigentumswohnung darin, dass das Sondereigentum (oft nur ein Zimmer) relativ klein ist, während das gemeinschaftliche Eigentum relativ groß ist. Dies macht die Vermietbarkeit der Pflegewohnung sehr schwer, Anpassungen oder Umbauten dürften aufgrund der Raumaufteilung ohne kostspielige Umbauten kaum möglich sein.

Zudem muss beachtet werden, dass der Instandhaltungsaufwand bei Pflegeimmobilien höher als bei normalen Immobilien ist, so dass auch hier höhere monatliche Kosten für den Eigentümer entstehen oder gar im Rahmen einer Sonderumlage verpflichtet sind, größere Investitionen tätigen zu müssen.

Mögliche Schadenersatzansprüche ...

Auch Vermittler/Berater von Pflegeimmobilien sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) verpflichtet, die Anleger über wesentliche Risiken der Anlage, welche den Anlageerfolg gefährden können, vor Vertragsabschluss zu unterrichten. Sollten diese Informationen unvollständig oder gar falsch sein, können Schadenersatzansprüche begründet werden. Diese Ansprüche können dazu führen, dass der Anleger einen Anspruch auf komplette Rückabwicklung der gesamten Anlage haben kann, mithin er seinen bis dahin komplett erlittenen Schaden ersetzt erhält.

Wir helfen sofort !

Wir empfehlen Anlegern, die sich mit dem Gedanken tragen, eine Investition in Pflegeimmobilien vorzunehmen, sich bereits vor ihren Unterschriften fachkundig zu beraten lassen. Sollte es bereits erste Probleme geben, sollten Sie ohnehin anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen.

Wir prüfen für Sie

  • sämtliche Verträge

  • Ihre möglichen Ansprüche sowie

  • die eventuellen Möglichkeiten einer kompletten Rückabwicklung

 

Patrick M. Zagni

Rechtsanwalt / Fachanwalt für
Bank- und Kapitalmarktrecht

 

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